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CCIM 商业不动产5指标均下降 指数「倾向保守」-亚马逊河流向

CCIM 商业不动产5指标均下降 指数「倾向保守」

▲新冠肺炎疫情虽下挫商业不动产投资信心,土地开发与办公产品仍显乐观(图/资料照)文/萧又安/MyGonews买购房地产新闻2020年第一季台湾CCIM商业不动产投资信心指数(ICI)调查出炉了!总平均指数为90.23点。与前一季相较下降26.75点(2019Q4:116.98)。在本次调查中,5项指标(办公室、旅馆、店面、土地开发、总体经济环境)均下降,指数皆倾向保守。■信心最高的指标为「土地开发」,在本次调查中为118.65点,相较前一季下降16.81点(2019Q4:135.46),为五项指标中下降幅度最小,指数值仍在持平(100)之上,尚偏乐观。 ■信心居次的指标为「办公室」,在本次调查中为107.74点,相较前一季下降32.42点(2019Q4:140.16),亦仍偏乐观。 ■信心居第三的指标为「经济环境」,在本次调查为81.25,相较前一季调查结果下降37.37点(2019Q4:118.62),为五项指标中下降幅度最大之指标。 ■信心居第四的指标为「店面」,在本次调查中为53.27点,相较上一季下降20.40点(2019Q4:73.6),仍偏保守。 ■另外因旅馆较不属于典型商业不动产,于本指数计算中并未将其列入总指数之计算,但仍对其进行调查及个别发布。「旅馆」之投资信心在本次调查中为50.00点,相较前一季下降31.38点(2019Q4:81.38),亦仍倾向保守。▲五项子指标趋势图(图/资料照)尽管「土地开发」之信心指数呈现下降的趋势,全台三大都会对土地开发之信心均仍呈乐观,其中北部地区与南部地区并列第一,信心指数皆为119.05点,北部地区相对前一季调查结果下降20.31点(2019Q4:139.36),南部地区较前一季调查结果下降15.00点(2019Q4:134.04);中部地区信心指数稍低,为117.86点,较前一季调查结果下降15.12点(2019Q4:132.98)。▲台湾CCIM商业不动产投资信心指数趋势图(2017Q3~2020Q1)(图/资料照)主持此项调查的政治大学地政系林左裕教授表示,受到新冠肺炎疫情突如其来对全球的冲击,商用不动产的需求及总体经济也因此受影响,其中总体经济的指数值跌幅最多, 由原本之乐观(118.62)逆转为保守(81.25),也呈现出各产业受疫情冲击的严重程度。然「土地开发」与「办公室」之指标虽下降,但仍双双呈现乐观,显示在美中贸易战下及未来疫情结束后,返台的台资及国际资金对台湾产业用地与办公室的需求仍相当强劲。而店面的信心指数则降至两年半以来的新低,原因除了原来的租金相对于2009年量化宽松(QE)政策高涨后价格的投报率偏低外,更受到疫情下民众减少外出活动或购物的影响。而「旅馆」之投资信心指数则系在疫情下,受到多国封城、锁国及航运受限的影响,亦处相对低点。林左裕认为,在此波世界级的黑天鹅疫情下,缓解商用不动产投资及总体经济信心指数的关键仍是新冠病毒的特效药及疫苗,一旦解药研发出来,各项指标将可「否极泰来」,但投资者仍要能在此波疫情下安然度过难关。信义全球资产欧人彰副总经理(CCIM)表示,以总体而言信心指数较上一季下修近四分之一,信心指数融断终结统计第10季上升趋势。不过,因为信心指数系反映当下对未来之印象,特别房地产交易变动不如股市波动,与实际市场交易仍有不同。欧人彰认为,厂办、纯办、工业商业土地、受惠于中美贸易战格局下,台商回流增加投资不变,肺炎疫情反而加速产能产线之移动返台,因此未来交易量预期仍呈现上升趋势。而旅馆、店面类型直接受消费降低冲击之物业类型,预期租金市场与成交价格在未来三~六个月,有修正空间。至于自用需求企业及厂房用户,目前市场氛围变化应该是一个寻求量身订制好机会;以投资型客户而言,在未来降息趋势明显下,如果能精选地段与产品,择优入手,短暂疫情结束后,应该有增值空间。▲台湾CCIM商业不动产投资信心指数趋势图(2017Q3~2020Q1)(图/资料照)资深CCIM不动产投资师孙素雯Tina观察表示,2020年第1季土地交易量达到842亿元,其中建商购地即占431亿元,买进土地的用途中,非住宅区土地交易额达598亿元,占整体超过7成。另外在标售案各区反应热烈,脱标率高,其中南山人寿以312.76亿标下世贸三馆地上权,兴富发建设83.76亿元得标达新工业在台中七期的土地,更改写台中土地最高总价记录。自中美贸易战台商回流、办公室、工业厂房、豪宅等自用需求大增,市场资金会转进稳定收益及有增性的商用不动产;然而现有A级商办供给不足,建商不畏武汉肺炎疫情,积极逢低布局,危机入市抢地猎地获取原料,土地交易动能自然活跃,与本次调查五项指标信心最高的为「土地开发」,居次为「办公室」的结果不谋而合。 红色子房资产管理董事总经理苏明俊(CCIM)认为,面对「疫情减损企业营收」与「银行低利资金氾滥」双重压力下,房市将呈现富者越富贫者越贫的「马太效应」:有充沛资金与银贷信用的寿险与上市建商持续高价收地不手软,资金不足与信用有瑕疵的投资散户与企业则面临纾困危机或资产拍卖风险,所以可想见未来这一年房市将面临一番洗牌,土地与办公产品会是2020年热门交易标的。 台湾不动产投资协会(CCIM) 理事长黄鹏䛥总结表示,此次疫情和2008金融海啸不同,金融海啸影响的是金融业,但COVID-19(新型冠状病毒)影响的却是服务业、制造业及金融业,在全球股、债、金市皆重挫下,不动产投资可能是另一道投资曙光?没有人能预测未来,但我们确可以掌握积极心理与现金流,不动产价值取决于租金高低,在负利率时代,价值投资是不变的投资原则,因此你要思考的是:如果是自用,那么土地及办公室仍是前景看好,但如果你是投资,想要危机入市,如店面或旅馆等产品,那产生的现金流就是你该注意的,因为商业不动产的投资价值取决于Cape rate资本化率(NOI 营业净收入除以购买总价)。以合理资本化率投资,就是捡到枪又有子弹的不败法则。 注:商业不动产投资信心指数(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介绍:商业不动产投资信心指数(以下简称ICI)为每季发布之指数,调查对象为社团法人台湾不动产投资协会(CCIM)会员。ICI调查中分为五项子指标:1.办公室2.店面3.土地开发4.总体经济环境5.     旅馆对于各项指标皆再细分3~4个子问题,调查CCIM会员对于商业不动产投资之信心认知。ICI指数以100为基准,先分别计算五项指标,再将各项指标之点数平均。ICI指标分数范围在0-200之间,在0至100之间属于「偏向保守」;中间值100 为「持平」;在100至200之间属于「偏向乐观」。另外因旅馆较不属于典型商业不动产,本指数计算时将不采计,但仍对其进行调查及发布。台湾CCIM之网址:http://ccimtaiwan.org.tw【本文获得 「MyGonews」授权刊登】原文在此

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责任编辑:西晋第一个皇帝
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